曼哈頓432公園大道
這棟大樓將建有一個(gè)75英尺長(zhǎng)的游泳池、一個(gè)供業(yè)主進(jìn)餐的私人餐廳、房間服務(wù)和餐飲服務(wù)，甚至還有用車服務(wù)。盡管這棟由拉菲爾-維諾里(Rafael Vinoly)設(shè)計(jì)的塔樓擁有如此多頂級(jí)設(shè)施，但其最惹人矚目的特征，無(wú)疑是它的高度。
2015年建成后，432公園大道將以1,396英尺的高度，傲然聳立于曼哈頓中城的云端。憑借這一高度，這棟由CIM集團(tuán)和麥克羅威地產(chǎn)公司 (Macklowe Properties)共同開(kāi)發(fā)的大廈將成為紐約市第三高樓，僅次于世界貿(mào)易中心一號(hào)大樓(One World Trade Center)和帝國(guó)大廈(Empire State Building)。它也將超越紐約蓋里大廈(New York by Gehry，位于曼哈頓下城，高870英尺，主要用于租賃)，One57大廈(這棟即將在曼哈頓中城拔地而起的大廈高1,004英尺)，以及高1,389 英尺(包括尖頂)的芝加哥特朗普國(guó)際酒店大廈(Trump International Hotel and Tower)，一舉成為西半球最高的住宅塔樓。
“誰(shuí)都希望獲得一望無(wú)垠的視野。這棟大樓將改變紐約摩天大樓的競(jìng)爭(zhēng)格局?！痹趨⒂^了自3月份不事聲張地開(kāi)業(yè)后就一直對(duì)外界保密的銷售中心后，供職于紐約CORE公司的奢華地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人賈羅德·蓋伊·蘭多夫(Jarrod Guy Randolph)如此斷言。
432公園大道是豪華住宅開(kāi)發(fā)商角逐天際線的最新例證。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)已轉(zhuǎn)入復(fù)蘇模式，為了爭(zhēng)奪最高塔樓這一頭銜以及獲得能帶來(lái)更高投資回報(bào)的 聲望，同時(shí)滿足買家對(duì)壯麗景觀的渴望，開(kāi)發(fā)商們正在將多戶建筑推向令人驚愕的新高度。“開(kāi)發(fā)商孜孜以求的是如何在市場(chǎng)上獨(dú)樹(shù)一幟。他們之所以對(duì)高樓情有獨(dú) 鐘，不僅僅是因?yàn)樗麄兙邆溥@樣的能力，還因?yàn)檫@樣做能夠使土地的功效最大化?！?
在過(guò)去，世界最高建筑大多是以提供辦公空間為目的的，比如芝加哥的威利斯大廈(Willis Tower)和帝國(guó)大廈。根據(jù)高層建筑和城市住宅委員會(huì)(Council on Tall Buildings and Urban Habitat)提供的資料，大約15年前，隨著人們對(duì)城市中心生活的興趣重燃，開(kāi)發(fā)商的重心逐漸轉(zhuǎn)向高層建筑。9·11恐怖襲擊事件給這一剛剛興起的趨 勢(shì)潑了一瓢冷水，但這片烏云很快就消散了。隨著房地產(chǎn)泡沫的膨脹，美國(guó)各大城市如雨后春筍般地涌現(xiàn)出數(shù)十棟住宅塔樓。沒(méi)過(guò)多久，泡沫破滅和經(jīng)濟(jì)衰退接踵而 至，新大樓建設(shè)幾近停頓。但現(xiàn)在，開(kāi)發(fā)商們的項(xiàng)目正在重新開(kāi)工，而且他們的建筑——通常都是豪華和超豪華公寓大廈，主要銷售對(duì)象是資金充裕的全球買家—— 也變得越來(lái)越高。
在紐約市，拜有限的土地供應(yīng)和龐大的人口數(shù)量所賜，“垂直居妝已成為見(jiàn)怪不怪的尋常事，角逐最高住宅頭銜的競(jìng)賽正進(jìn)行得如火如荼。每當(dāng)一棟高層 住宅塔樓開(kāi)始施工，勢(shì)必就有另一棟擁有更多樓層，高度更高的摩天大樓進(jìn)入審批程序。一旦竣工，外表由玻璃幕墻構(gòu)筑，宛若一個(gè)擎天巨人的One57大廈將成 為全市最高的住宅樓，其頂層公寓(由第89層和第90層組成)的合同售價(jià)在9,000萬(wàn)美元以上。One57大廈將從紐約蓋里大廈手中搶下最高住宅塔樓這 一無(wú)上頭銜，后者有76層，它的頂層單位月租金高達(dá)4.5萬(wàn)美元。432公園大道將擁有96層，其頂層公寓目前的售價(jià)為9,500萬(wàn)美元。去年11月 份，One57大廈開(kāi)發(fā)商?？怂固貭柕禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)公司(Extell Development Company)向紐約市政府遞交了一份許可申請(qǐng)，該公司打算在57大街外建一棟高1,550英尺的塔樓，以設(shè)計(jì)世界第一高樓哈利法塔(Burj Khalifa)聞名于世的阿德里安·史密斯+戈登·吉爾建筑建筑事務(wù)所(Adrian Smith + Gordon Gill Architecture)將擔(dān)當(dāng)這棟大樓的設(shè)計(jì)重任。
在邁阿密，擁有奢華室內(nèi)外布局和無(wú)敵海景的高樓頂層公寓已經(jīng)為開(kāi)發(fā)商帶來(lái)了創(chuàng)紀(jì)錄的銷售額。一批新公寓大樓正處于規(guī)劃和開(kāi)發(fā)的不同階段，布里克 爾大道(Brickell)和鬧市區(qū)的幾棟大樓尤為惹人注目。開(kāi)發(fā)商蒂博爾·霍洛公司(Tibor Hollo)最近宣布了建造全景大廈(Panorama Tower)的計(jì)劃，這棟主要用于租賃的大廈預(yù)計(jì)將在2016年竣工，據(jù)稱其高度將達(dá)到830英尺，倘如此，它將成為佛羅里達(dá)州的第一高樓。
本月早些時(shí)候，總部位于紐約的開(kāi)發(fā)商物業(yè)市場(chǎng)集團(tuán)(Property Markets Group)宣布，該集團(tuán)計(jì)劃建造一棟高750英尺，名為“布里克爾回聲”(Echo Brickell)的60層豪華公寓樓。物業(yè)市場(chǎng)集團(tuán)首席執(zhí)行官凱文·馬洛尼(Kevin Maloney)表示：“我相信每個(gè)人都希望住在一棟大樓的頂層，因?yàn)槟抢锏娘L(fēng)景實(shí)在太有誘惑力了，公寓的樓層越高，其價(jià)格自然也就越貴，所以我們正在竭 力從沒(méi)有觀景廊、閉鎖的底部樓層中釋放出盡可能多的空間，將其轉(zhuǎn)移至頂部樓層，那里的空間更具價(jià)值”。
當(dāng)然，更高的價(jià)值意味著更貴的價(jià)格。為了給這個(gè)項(xiàng)目融資，物業(yè)市場(chǎng)集團(tuán)于4月中旬將大約250套單位中的30套推向市常馬洛尼聲稱，所有30套 單位在一天內(nèi)就被預(yù)訂一空。頂部樓層公寓(每套單位的跨度達(dá)5,000英尺)每平方英尺的底價(jià)是1,750美元，是布里克爾地區(qū)迄今為止每平方英尺最高售 價(jià)的兩倍以上。
除美國(guó)外，超高層住宅樓的建造浪潮也席卷了眾多海外城市。在迪拜，剛剛于去年竣工的巨型高層建筑公主塔(Princess Tower)目前獨(dú)享世界最高住宅大樓這一殊榮，站在這棟高1,358英尺的101層塔樓上，可俯瞰波斯灣的美麗海景。倫敦的碎片大廈(the Shard)高1,013英尺，是西歐新建成的最高建筑，已于今年2月份向公眾開(kāi)放，這棟多用途的玻璃幕墻大廈包括一家五星級(jí)酒店、寫(xiě)字樓以及10套售價(jià) 數(shù)百萬(wàn)美元的住宅。2012年，多用途的多倫多特朗普國(guó)際酒店大廈以908英尺的高度(包括尖頂)成為加拿大最高住宅樓。2014年竣工后，高558英尺 的摩納哥旅行劇場(chǎng)大廈(Tour Odeon)將成為這個(gè)公國(guó)的最高建筑，其35,000平方英尺的頂層公寓預(yù)計(jì)將為全球最貴。
位于特拉維夫的邁耶在羅斯柴爾德大廈(Meier-on-Rothschild)將很快對(duì)外開(kāi)放，這棟大樓擁有37層豪華住宅，其中包括一套價(jià) 值5,000萬(wàn)美元的頂層公寓，其賣點(diǎn)是一個(gè)私人泳池和一個(gè)配備極可意(Jacuzzi)按摩浴缸的主臥。這棟高590英尺，由明星建筑師理查德·邁耶 (Richard Meier)設(shè)計(jì)，由伯格魯恩住宅開(kāi)發(fā)公司(Berggruen Residential)開(kāi)發(fā)的塔樓將成為這座以色列城市的最高建筑。
“在開(kāi)發(fā)商看來(lái)，就財(cái)務(wù)的角度而言，建造更大型的項(xiàng)目更劃算一些。土地非常稀缺，增加利潤(rùn)別無(wú)他途，唯有追尋建筑的高度?！辈耵敹髯≌_(kāi)發(fā)公 司首席執(zhí)行官伊戈?duì)枴神R(Yigal Zemah)解釋道。這家公司是億萬(wàn)富豪尼古拉斯·伯格魯恩(Nicolas Berggruen)旗下的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。澤馬表示，建筑高樓是一種雙贏策略：買家愿意為擁有壯麗景觀、享受高處的靜謐而支付更高的價(jià)格，同時(shí)開(kāi)發(fā)商最終 將獲得更高的利潤(rùn)率。
但要領(lǐng)略這種可360度欣賞，視野可及數(shù)英里之外的景致，是需要做出一些取舍的。在如此高度上，諸如陽(yáng)臺(tái)和天臺(tái)花園這類戶外空間是不存在的。 432公園大道將不會(huì)有私人露臺(tái)，但這棟大樓提供的一個(gè)業(yè)主花園可彌補(bǔ)沒(méi)有室外公共空間的缺憾，業(yè)主還可以租賃這塊公開(kāi)空間舉辦一些特殊活動(dòng)。在 One57大廈，13,000平方英尺的下層樓頂公寓上將建造一個(gè)用玻璃封閉的“冬季花園”。
開(kāi)發(fā)商在建造摩天塔樓時(shí)必須考慮一些特殊的施工因素，比如，方案可能需要更長(zhǎng)的時(shí)間方可獲批。在某些情況下，美國(guó)聯(lián)邦航空管理局(FAA)還需要對(duì)這類項(xiàng)目進(jìn)行審查，以確保大樓不會(huì)干擾飛機(jī)的飛行路線。
開(kāi)發(fā)商還需考慮高昂的初始成本。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，樓蓋得越高，開(kāi)發(fā)商必須挖得更深，建筑的地基有可能深達(dá)6層樓。摩天塔樓，特別是那些地基面積 相對(duì)較小的細(xì)長(zhǎng)型大樓往往容易擺動(dòng)，高層業(yè)主尤其容易感覺(jué)到這種有時(shí)甚至?xí)浅Ｃ黠@的擺動(dòng)。許多高樓大廈利用阻尼器來(lái)抵消大風(fēng)的影響。有報(bào)道稱，432公 園大道的開(kāi)發(fā)商將在每12層樓建造若干個(gè)巨大的圓柱體，這些圓柱體猶若一個(gè)個(gè)風(fēng)洞，能夠起到最大限度減小大樓擺動(dòng)幅度的作用。
對(duì)于摩天塔樓而言，昂貴的超高速電梯自然也是不可或缺的，其原因在于，普通電梯在運(yùn)行至高空時(shí)，其速度往往趨緩，大風(fēng)天尤為如此。新大樓的必備設(shè)施還包括能夠讓電梯在停電時(shí)正常運(yùn)行的備用發(fā)電機(jī)。
盡管如此，世界各地的富裕買家們依然愿意支付屢創(chuàng)紀(jì)錄的高額價(jià)格，住在高空讓耳朵承受氣壓。澤馬若有所思地說(shuō)：“在某種程度上，居住在直插云霄 的高空能給人一種成就感，那是一種社會(huì)地位的象征。對(duì)于買家而言，一望無(wú)垠的視野帶給他們美好感受，并讓他們對(duì)自我的形象信心滿滿。”
