據(jù)中國旅游飯店協(xié)會(huì)的報(bào)告，目前中國平均每四天就有一家國際品牌酒店開業(yè)
持續(xù)下滑的出租率和客房價(jià)格，提示著繁市下的風(fēng)險(xiǎn)。但這在多元的投資目的面前，似乎并不緊要。奢華品牌的運(yùn)營者仍然在成倍地加快他們的擴(kuò)張速度，他們相信，需求不久會(huì)追上供給。更重要的是，管理規(guī)模越大意味著收入更大，而沉淀的資金是開發(fā)商們的。
但人才緊缺、利潤下滑的問題直接影響了酒店品牌的經(jīng)營效率。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，短期利益正在侵蝕酒店投資者和酒店品牌自身長期利益。
上月，全球最大的酒店管理品牌洲際集團(tuán)，被中國國際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會(huì)裁定，賠償1.5億元給前上海浦西洲際酒店的業(yè)主上海耀達(dá)公司，以賠償后者在洲際單方面終止管理合同中受到的損失。目前洲際集團(tuán)還背負(fù)一起受三亞華宇皇冠假日酒店業(yè)主方2億元索賠的仲裁。兩起糾紛的根源，都指向酒店入住率低、房價(jià)賤、員工流失超高等經(jīng)營問題。
“問題可能在政府消費(fèi)比重較大的三四線城市更加嚴(yán)峻?！敝频曜稍儥C(jī)構(gòu)華美機(jī)構(gòu)專家趙煥焱認(rèn)為，“超低的政府采購價(jià)格，以及近來中央政府對三公消費(fèi)的嚴(yán)格要求，都會(huì)使得當(dāng)?shù)貙Ω叨司频晷枨蟮脑龇簧瞎┙o?！?
狂飆
399元，是知名國際酒店集團(tuán)洲際旗下一家假日酒店，不久前開出的人均一晚住宿附贈(zèng)滑雪的價(jià)格。如果運(yùn)氣夠好，顧客還可以享受免費(fèi)升級(jí)為豪華套房的待遇。
用類似的促銷手段，這家新酒店吸引了各地的游客，來到這個(gè)位于長白山山脈深處的小鎮(zhèn)松江河。在過去兩三年中，松江河被國內(nèi)的房產(chǎn)大亨們打造成了一座規(guī)模宏大的度假勝地。
按照長白山國際旅游度假區(qū)的主要投資者萬達(dá)集團(tuán)的計(jì)劃，這個(gè)區(qū)域不久會(huì)集中10家星級(jí)酒店。他們中還有喜達(dá)屋、凱悅這類的跨國酒店集團(tuán)下的奢華品牌。
與長白山交相輝映的是中國最南端的三亞市，當(dāng)?shù)啬壳耙呀?jīng)掛牌運(yùn)營的五星級(jí)酒店超過20家，而在建的五星級(jí)酒店是這個(gè)數(shù)字的兩倍以上?！暗矫髂昴甑?，喜達(dá)屋集團(tuán)在三亞和?？趽碛械木频陮⑦_(dá)到15家?！?月18日，喜達(dá)屋大中華區(qū)銷售總監(jiān)鐘慧珊對本報(bào)表示。
高星級(jí)酒店如雨后春筍的生長，并不僅僅依賴長白山和三亞這樣的旅游熱點(diǎn)。隨著住宅調(diào)控的逐見成效，中國腹地眾多的三四線城市，開始對商業(yè)綜合體趨之若鶩。而是否擁有國際品牌的五星級(jí)酒店，則是地方政府評(píng)估這些商業(yè)體檔次的標(biāo)尺。
中國市場，正在成為所有跨國酒店管理公司的兵家重地。希爾頓和萬豪都希望到2015年，在華酒店數(shù)量增至100家以上，同一時(shí)間，雅高則準(zhǔn)備在亞太區(qū)管理超過700家酒店，洲際酒店集團(tuán)計(jì)劃未來3~5年內(nèi)讓在華管理酒店的規(guī)模翻一番。以穩(wěn)健著稱的凱悅酒店自從1969年進(jìn)入大中華地區(qū)至今，旗下一共也就運(yùn)營了21家酒店，如今他們也有超過40個(gè)的內(nèi)地簽約項(xiàng)目正在開發(fā)建設(shè)中?！拔覀兎浅？春镁频陿I(yè)在中國的發(fā)展前景?！眲P悅酒店集團(tuán)總裁兼首席執(zhí)行官馬赫瀾4月17日在接受本報(bào)采訪時(shí)說。
就在此前一天，他和華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)達(dá)成協(xié)議，將“君悅”品牌引入后者在長沙開發(fā)的一處大型綜合體中。一周后，他將飛到長白山松江河，主持旗下兩家酒店今年的開業(yè)準(zhǔn)備。
海外巨頭的激進(jìn)布局直接加速了市場的供應(yīng)膨脹。據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年國內(nèi)五星級(jí)酒店開業(yè)數(shù)量達(dá)154家，占去年全國新開業(yè)酒店數(shù)近四分之三。截至2013年初，由國內(nèi)權(quán)威機(jī)構(gòu)認(rèn)可的國內(nèi)五星級(jí)酒店數(shù)量已達(dá)721家。
動(dòng)因
“沒有哪個(gè)國家像我們在酒店發(fā)展上那么激進(jìn)。”知名酒店咨詢機(jī)構(gòu)華美酒店顧問機(jī)構(gòu)首席知識(shí)官趙煥焱說，“投資目的多元化是其中最主要的原因?！?
兩年前，萬達(dá)集團(tuán)在剛剛掛牌的合肥萬達(dá)廣場威斯汀酒店召開中期會(huì)議。該公司董事長王健林的開場白是：“能在全國范圍選擇城市開半年工作會(huì)，而且都是在自己的豪華五星級(jí)酒店，中國的企業(yè)中，萬達(dá)不敢說唯一，至少也是僅有的幾家之一?！?
這個(gè)曾令萬達(dá)引以為豪的場景，如今在國內(nèi)開發(fā)商中顯然已不再是新鮮事。緊隨其后的綠地、世茂、華潤、保利等企業(yè)都已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了高端酒店在全國的布局。國內(nèi)的五星級(jí)酒店，投資回報(bào)周期在8~12年之間。但對這些房產(chǎn)大亨而言，獲得直接的投資回報(bào)，甚至并不是其作出這項(xiàng)投資的主要目的。
“在土地招商階段，如今的地方政府傾向于通過引入豪華酒店，作為改變城市形象或提高區(qū)域品位的重要手段，此外還可創(chuàng)造持續(xù)稅源和增加就業(yè)。很多政府對一些地塊的出讓條件就是建設(shè)高星級(jí)酒店?！壁w煥焱說。
一位上海開發(fā)商告訴本報(bào)，“酒店大部分都是賠錢的，但效益在酒店之外：通過幫三四線城市政府蓋酒店、摩天樓和大型購物中心，政府往往會(huì)在土地價(jià)格、稅收上給予優(yōu)惠政策。此外，將項(xiàng)目中銷售型物業(yè)套現(xiàn)所得，用于投資酒店開發(fā)建設(shè)，又達(dá)到了合理避稅的效果”。
中房信分析師薛建雄認(rèn)為：一方面，對地方政府投其所好常能讓開發(fā)商在其他方面有所收獲；另一方面，建設(shè)高端酒店和購物中心，帶動(dòng)一片新興區(qū)域整體價(jià)值，也會(huì)促進(jìn)綜合類項(xiàng)目中住宅部分的銷售，“開發(fā)商何樂而不為”。凱悅酒店集團(tuán)馬赫瀾說，“我們的快速發(fā)展，非常依賴于合作伙伴在商業(yè)目標(biāo)上的一致性?！彼傅暮献骰锇?，主要是像富力、華潤、蘇寧，以及華遠(yuǎn)這樣的傳統(tǒng)開發(fā)商。
凱悅在全球管理著超過500家的酒店，自持酒店也達(dá)到100多家。但和其他絕大多數(shù)跨國酒店品牌公司一樣，它在中國只是選擇了品牌輸出、收取管理費(fèi)的輕資產(chǎn)模式，即不持有酒店產(chǎn)權(quán)，只對酒店進(jìn)行運(yùn)營管理。使其只需挑選伙伴和項(xiàng)目，而不用承擔(dān)大的投資風(fēng)險(xiǎn)。
“大的跨國品牌中，除了香格里拉和半島酒店，其他所有的外資品牌到中國來都是采取這種模式?！壁w煥焱說，“短期內(nèi)能旱澇保收，也刺激了他們的擴(kuò)張沖動(dòng)?！?
上述兩大因素，在中國政府2003年以后取消了對酒店業(yè)建設(shè)的審批之后，持續(xù)發(fā)酵。而與之截然不同的是，包括美國、香港在內(nèi)的很多國家和地區(qū)，對每年市場上供應(yīng)的酒店和客房數(shù)量都進(jìn)行了嚴(yán)格控制。
隱憂
與香港和新加坡的酒店入住率約80%相比，內(nèi)地大部分城市酒店入住率只有50%～60%。按照國際慣例，實(shí)現(xiàn)70%以上的入住率才能達(dá)到盈虧平衡。國泰君安餐飲旅游業(yè)分析師許娟娟認(rèn)為，總體上中國豪華酒店供過于求形勢已經(jīng)非常明確。
中國旅游飯店業(yè)協(xié)會(huì)提供的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，由國際公司管理的國內(nèi)飯店平均出租率為52.68%，同比下降了10個(gè)百分點(diǎn)；平均房價(jià)為516元，同比下降了179元人民幣；單房平均收益為272元人民幣，同比下降173元人民幣。
今年國家針對政府部門三公消費(fèi)出臺(tái)的“八項(xiàng)規(guī)定”和“六項(xiàng)禁令”，讓很多悲觀者相信，酒店業(yè)的需求增長近年來為跨國品牌青睞的三四線城市，可能會(huì)受到大的影響。因?yàn)樵谶@些區(qū)域，政府采購比重會(huì)更大。當(dāng)然，極少人知道這個(gè)具體的比例。
按照國家定點(diǎn)酒店政府采購的相關(guān)規(guī)定：“省級(jí)政府所在城市的定點(diǎn)飯店客房套間采購價(jià)格應(yīng)控制在600元以下，標(biāo)準(zhǔn)間和單間應(yīng)控制在300元以下，其他地級(jí)市的定點(diǎn)飯店采購價(jià)格應(yīng)當(dāng)?shù)陀谏鲜鰳?biāo)準(zhǔn)?！?
但就是在這樣條件下，據(jù)華美機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2013—2014年政府定點(diǎn)飯店名單中，全國700家五星級(jí)酒店有315家名列其中。
但外資品牌們堅(jiān)持認(rèn)為這只是一個(gè)暫時(shí)的現(xiàn)象。他們相信，北京奧運(yùn)和上海世博前期大量的建設(shè)，最后還是逐漸被消化的例子，足以說明這個(gè)問題。
“酒店業(yè)的發(fā)展不會(huì)呈現(xiàn)出一條平穩(wěn)上升的曲線，會(huì)有一些波折。在一個(gè)周期里，先出現(xiàn)供給超前，慢慢會(huì)被需求追趕上?！瘪R赫瀾強(qiáng)調(diào)，凱悅旗下所有的品牌與業(yè)主的合同期都在20年以上，“大部分項(xiàng)目都需要5～8年的成熟期。”
“我認(rèn)為很多人對中國市場的空間存在錯(cuò)覺?！壁w煥焱說，“十一五期間，每年中國酒店擴(kuò)容12%，豪華酒店擴(kuò)容17%，同期的平均年GDP增長是11.7%。現(xiàn)在新酒店開發(fā)有增無減，但GDP增速已經(jīng)降到7.7%，情況還會(huì)一樣？”
與此同時(shí)，高端酒店還面臨著持續(xù)的人員缺口和不斷上升的人工成本。
喜達(dá)屋公司一位管理者介紹，該集團(tuán)每年在中國新增的酒店數(shù)為20家～25家，每家新開業(yè)的酒店都需要300名左右的員工。
盡管需要在一兩年中為中國的40多個(gè)項(xiàng)目找到合適的總經(jīng)理，但凱悅的擴(kuò)張幅度，在業(yè)內(nèi)的評(píng)價(jià)中已屬“克制”。
