對于多數(shù)旅游地產(chǎn)項目而言，2014年1~5月也備受煎熬，雅居樂]、碧桂園、恒大和世茂房地產(chǎn)等以旅游地產(chǎn)為主的開發(fā)企業(yè)在經(jīng)歷了2013年高速增長后，2014年普遍遭遇增長瓶頸，部分開發(fā)企業(yè)或難完成全年銷售任務。
對于2014年以來旅游地產(chǎn)行業(yè)遭遇的量價齊跌現(xiàn)象，克而瑞旅游地產(chǎn)總經(jīng)理胡曉鶯認為，一方面與房地產(chǎn)整體市場不景氣和銀根收緊有關(guān)，一方面是部分項目價格較高，本身去化速度較慢造成的。
地產(chǎn)項目價格普跌
6月上旬，部分上市房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布了5月份業(yè)績公告，記者查詢恒大、碧桂園、雅居樂和世茂集團等側(cè)重旅游地產(chǎn)企業(yè)的公告發(fā)現(xiàn)，在巨大庫存壓力之下，1~5月銷售單價較2013年均出現(xiàn)較大幅度下跌，且5月份價格仍在持續(xù)下跌；部分企業(yè)成交量亦有一定程度下滑。
2013年銷售黑馬碧桂園5月份合約銷售面積為132萬平方米，較1~5月平均月銷售量151.76萬平方米減少近20萬平方米；平均售價為6303元/平方米，較1~5月平均售價6506元/平方米下跌203元/平方米，較2013年平均售價6654元/平方米下跌351元/平方米。
在去化方面，按2013年銷售面積計算，其去化周期為4.7年，如果再加上2014年前5個月內(nèi)新增可銷售面積，其庫存壓力不可小覷。
恒大面臨同樣境遇，5月份恒大銷售面積為186.6萬平方米，較2013年月均銷售面積124.72萬平方米和2014年前5個月平均銷售面積164.52萬平方米有所上升，但價格方面卻出現(xiàn)大幅下滑，其5月份均價為6333元/平方米，較2013年全年均價下跌408元/平方米，較2014年前5個月均價下跌500元/平方米。
記者梳理恒大年報發(fā)現(xiàn)，其僅對外公布可售項目為223個，并未透露具體銷售面積。但粗略統(tǒng)計，2013年全年恒大開工、在建和竣工項目共計7874萬平方米，全年銷售面積為1489.4萬平方米。另外，恒大新增用地總建筑面積為11550萬平方米，其中在建項目面積為2685萬平方米，庫存壓力不容樂觀。
而世茂房地產(chǎn)5月份項目價格較2013年大幅下跌，每平方米單價下跌1098元。雖然銷售面積有所增加，但其前5個月銷售額只有240.04億元，與全年800億元目標相去甚遠，德意志銀行甚至為此給出“賣出”評級。
單價下跌幅度最大的是在旅游地產(chǎn)領(lǐng)域深耕多年的雅居樂。雅居樂5月份銷售面積為35萬平方米，較前5個月的31.2萬平方米和2013年的29萬平方米有較大上升幅度，但這一成交量是建立在犧牲利潤的基礎(chǔ)之上。
另據(jù)記者梳理發(fā)現(xiàn)，雅居樂項目5月份價格為9291元/平方米，1~5月均價為10553元/平方米，2013年均價為11577元/平方米。也就是說5月份價格較前5個月均價下跌1262元/平方米，較2013年均價下跌了2286元/平方米。
胡曉鶯告訴記者，由于恒大、碧桂園和世茂集團等旗下旅游地產(chǎn)項目偏重地產(chǎn)，在成交量和銷售額等方面處于目前行業(yè)最好水平，其他主要從事旅游地產(chǎn)的企業(yè)，則普遍存在高庫存和降價壓力。
旅游城市的膠著
除了旅游地產(chǎn)企業(yè)面臨去庫存壓力，一些旅游城市亦相當膠著。
記者在北戴河區(qū)域?qū)嵉亓私獾剑數(shù)芈糜蔚禺a(chǎn)項目已出現(xiàn)較大范圍停工、滯銷。在過高庫存背景下，地方政府和開發(fā)企業(yè)均面臨極大壓力，東戴河形同空城，部分項目降價幅度超過2000元/平方米；北戴河新區(qū)建設(shè)也基本陷入停滯。
北京某地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負責人告訴記者，在國際和國內(nèi)經(jīng)濟環(huán)境不景氣雙重影響下，整個房地產(chǎn)包括旅游地產(chǎn)面臨極大壓力，該公司北戴河區(qū)域的項目銷售狀況與往年相比下滑幅度較為嚴重?！白詈玫臅r候，一個月賣出過500多套，去年端午假期一天也能賣出36套，今年端午當天只賣出3套?！?
在山東海陽，其綿延的海灘背后是數(shù)不清的各式樓盤，絕大多數(shù)都是以海陽“萬米海灘”為依托而興起的旅游地產(chǎn)項目。為了銷售項目，2014青島春季房展時，很多海陽旅游地產(chǎn)項目趁勢到青島營銷。東方夏威夷打出“首付只需7萬元”的宣傳，有的海陽旅游地產(chǎn)樓盤甚至用“首付1萬元”和“0首付”來吸引購房者。其中，海陽黃?；▓@除了在宣傳單頁上注明“5年返25%”以外，在青島春季房展展位的醒目位置還印有“0首付”購房的宣傳語。庫存壓力可見一斑。
另據(jù)時代周報報道，遼寧營口的海景房——營口中南世紀城[最新消息 價格 戶型 點評][最新消息 價格 戶型 點評]，從2011年銷售以來，盡管采取了以利潤換銷量的低價戰(zhàn)略，但截至2013年底，其銷售面積只有規(guī)劃建筑面積的1/5。其他旅游項目與中南世紀城遭遇相似。
克而瑞機構(gòu)提供的數(shù)據(jù)顯示，2014年第一季度全國旅游地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿地面積為892.91萬平方米，全國六大重點區(qū)域共有43個旅游地產(chǎn)項目開盤。
胡曉鶯表示，從區(qū)域上來看，海南和以云南為首的西南地區(qū)發(fā)展最為成熟，處于領(lǐng)先地位；兩廣和閩東南次之，已經(jīng)開始兼顧旅游地產(chǎn)運營和服務等方面；環(huán)渤海地區(qū)口碑和服務相對較差，面臨極大的庫存壓力，正在經(jīng)歷轉(zhuǎn)型陣痛期。
“實際上，目前旅游地產(chǎn)現(xiàn)狀并非完全因為經(jīng)濟環(huán)境和銀根緊縮，開發(fā)商盲目開發(fā)及城市急于發(fā)展也是罪魁禍首。從2009年旅游地產(chǎn)興起以來，全國大部分旅游資源幾乎被悉數(shù)開發(fā)，過度開發(fā)不僅嚴重超出人們需求，造成供大于求，也造成旅游地產(chǎn)大面積空置?！焙鷷扎L表示。
寄望于三季度
對于何時轉(zhuǎn)機，部分業(yè)內(nèi)人士在接受記者采訪時表示，整個旅游地產(chǎn)市場包括房地產(chǎn)市場有可能在第三季度出現(xiàn)轉(zhuǎn)機。
“旅游地產(chǎn)傳統(tǒng)旺季在秋季，也就是9月份以后，隨著市場的回暖，第三季度市場會有所好轉(zhuǎn)?！焙鷷扎L告訴記者，但如果市場狀況進一步惡化，銀行繼續(xù)停止放貸，可能會有大量中小房企倒閉。
遼寧某地一位開發(fā)商也認為第三季度狀況會有所好轉(zhuǎn)。“對于一些資源較好的旅游地產(chǎn)項目，潛在購買力還是很強的。一些環(huán)境和空氣質(zhì)量較好、資源獨特的旅游目的地，對于有消費實力的群體還是有誘惑力的?！?
上述北京開發(fā)商也認為9月份以后旅游地產(chǎn)市場可能會有好轉(zhuǎn)?！笆袌雒扛粢欢螘r間就會出現(xiàn)一次波動，重要的是要平安地度過這個節(jié)點?！痹撊耸窟€表示，為了應對當前困難，其公司項目所在地的開發(fā)商已經(jīng)成立了一個互助組織，“設(shè)立了一個基金，哪家開發(fā)有困難，從基金中拿出一部分助其度過難關(guān)?！?
