最近，雅居樂地產(chǎn)真可謂風(fēng)波不斷。繼云南騰沖違法占地、違規(guī)建設(shè)高爾夫球場(chǎng)案被國家兩部委通報(bào)后，南京又有讀者向大眾證券報(bào)和財(cái)信網(wǎng)反映，“雅居樂在安徽滁州的項(xiàng)目——林語城虛假宣傳，明明是安徽滁州的項(xiàng)目，廣告語中卻寫成‘雅居樂南京首個(gè)低總價(jià)幸福小戶’，這不是欺騙我們看房人嗎”？與此同時(shí)，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雅居樂在南京的4個(gè)樓盤目前全部面臨銷售難題。對(duì)比2012年和2013年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，雅居樂地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流急劇下滑，出現(xiàn)了由正到負(fù)的大逆轉(zhuǎn)。
雅居樂安徽項(xiàng)目涉嫌虛假宣傳
接到讀者的投訴后，大眾證券報(bào)和財(cái)信網(wǎng)記者找到了雅居樂林語城在南京各大媒體的宣傳廣告。在廣告中，隨處可以看到這樣的字樣：“雅居樂南京首個(gè)低總價(jià)幸福小戶”、“2014南京北有故事”、“南京北汊河新城長(zhǎng)江路”、“約83萬平米南京情懷經(jīng)典”。
看到這么多的宣傳語，幾乎所有人都會(huì)認(rèn)為，雅居樂林語城是南京低總價(jià)的一個(gè)樓盤，位于南京的北面，具體位置是汊河新城長(zhǎng)江路。
那么，南京有汊河新城這樣一個(gè)地方嗎？
經(jīng)過網(wǎng)絡(luò)搜索，記者找到了這樣一段文字：汊河鎮(zhèn)是安徽滁州市來安縣的下轄鎮(zhèn)，位于來安縣城以南37公里的皖蘇交界處，一河之隔，毗鄰南京市的永寧鎮(zhèn)，是安徽省的東大門和東向發(fā)展的橋頭堡，是承接皖江城市帶產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)的第一站。轄14個(gè)行政村，3個(gè)街道居委會(huì)，鎮(zhèn)域人口5.609萬人。汊河鎮(zhèn)小城鎮(zhèn)建設(shè)已初具規(guī)模，亦已初步形成美化、亮化、凈化、綠化的新型集鎮(zhèn)。
原來，所謂的南京北汊河新城，指的是安徽滁州市來安縣的汊河鎮(zhèn)。雅居樂所宣傳的“雅居樂南京首個(gè)低總價(jià)幸福小戶”，位于安徽滁州市來安縣。
安徽滁州的房子，怎么能在廣告中被稱為“南京低總價(jià)幸福小戶”呢？而且，對(duì)該項(xiàng)目真正所在的城市——安徽滁州市來安縣只字不提，一味地強(qiáng)調(diào)南京，是否含有誘導(dǎo)的成分呢？
為此，大眾證券報(bào)和財(cái)信網(wǎng)記者將此事反映給了南京市工商局廣告處。該處一名工作人員向記者表示，“這樣的宣傳語已經(jīng)涉嫌虛假宣傳”，他們將對(duì)此事進(jìn)行調(diào)查，有了具體的結(jié)果，將給記者回復(fù)。
作為一家在香港上市的大型地產(chǎn)公司，雅居樂總部對(duì)于此事又將如何解釋呢？記者聯(lián)系到了雅居樂集團(tuán)本部營(yíng)銷中心媒介部的相關(guān)工作人員，然而，她對(duì)記者表示，“公司已做出決定，暫時(shí)不接受此次采訪”。
雅居樂南京4大項(xiàng)目銷售遇阻
雅居樂把安徽的項(xiàng)目當(dāng)作南京的項(xiàng)目賣，那么，其在南京的項(xiàng)目又賣得怎么樣呢？記者了解到，雅居樂地產(chǎn)在南京有4個(gè)樓盤在售，分別是位于秦淮區(qū)的長(zhǎng)樂渡花園、江寧區(qū)的藏龍御景、浦口區(qū)的濱江花園以及高淳區(qū)的雅居樂花園。
根據(jù)南京網(wǎng)上房管局的銷售備案數(shù)據(jù)，長(zhǎng)樂渡花園今年1月23日推出的4棟房源，認(rèn)購量和成交量至今都為零；藏龍御景最近一次開盤是去年8月份，共推出232套房源，至今僅成交20套，成交率不足9%。
位于浦口區(qū)的雅居樂濱江花園是其所在片區(qū)的地王。該項(xiàng)目由兩塊地組成，在2010年10月的那場(chǎng)土地拍賣會(huì)上，第一幅地塊在加價(jià)350輪后成交，溢價(jià)高達(dá)538%，刷新該板塊樓面地價(jià)新紀(jì)錄；第二幅地塊溢價(jià)同樣高達(dá)5倍以上，樓面地價(jià)高達(dá)7813元/平米，再度刷新前面的地王紀(jì)錄，當(dāng)時(shí)更是逼近相鄰樓盤的銷售價(jià)。
由于地價(jià)太高，雅居樂濱江花園的開發(fā)建設(shè)極度緩慢，甚至一度傳出退地的傳聞。不過，2013年10月，也就是拿地3年之后，雅居樂濱江花園終于亮相。然而，市場(chǎng)并沒有給予積極的回應(yīng)，該項(xiàng)目入網(wǎng)銷售的341套房源，至今只成交52套。在對(duì)項(xiàng)目一期產(chǎn)品進(jìn)行調(diào)整之后，今年4月24日，雅居樂濱江花園又推出了二期產(chǎn)品190套房源，可是銷售仍然沒有太大的起色，截止5月底，仍然只成交了40套。
同樣，位于高淳的雅居樂花園，銷售情況也只能用慘淡二字來形容。該項(xiàng)目今年3月29日、4月26日兩次推盤，合計(jì)推出1045套房源，截止5月底，僅成交68套，成交率不足7%。
經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流急劇下滑 雅居樂降價(jià)自救
南京作為雅居樂地產(chǎn)重點(diǎn)發(fā)展的城市之一，四大項(xiàng)目相繼銷售不暢，這勢(shì)必也影響到了雅居樂公司整體的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流。
根據(jù)雅居樂地產(chǎn)2013年年報(bào)顯示，該公司2013年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流為負(fù)991827.60萬元，而這一數(shù)據(jù)在2012年還是正數(shù)，為35247.60萬元。
經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量是指企業(yè)投資活動(dòng)和籌資活動(dòng)以外的所有的交易和事項(xiàng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量，它是企業(yè)現(xiàn)金的主要來源。相對(duì)于凈利潤(rùn)而言，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量更能反映企業(yè)真實(shí)的經(jīng)營(yíng)成果。
一位不愿具名的證券公司房地產(chǎn)行業(yè)分析師告訴大眾證券報(bào)和財(cái)信網(wǎng)記者，“就雅居樂這家公司而言，2013年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流急劇下滑，最大的原因在于該公司2013年大舉拿地。在大舉拿地的情況下，如果再出現(xiàn)在售項(xiàng)目銷售不暢，那現(xiàn)金流數(shù)據(jù)就會(huì)比較難看了”。
今年3年下旬，瑞銀發(fā)布研究報(bào)告稱，雅居樂2014年一個(gè)最重要的目標(biāo)是降低存貨量。
而雅居樂也正在這么做，2014年它當(dāng)起了樓市降價(jià)急先鋒。2月21日，常州雅居樂星河灣開盤，精裝均價(jià)13000元/平方米，毛坯均價(jià)7000元/平方米，而此前該樓盤對(duì)外宣稱的毛坯房源均價(jià)為12000元/平方米，相當(dāng)于打了6折。此后，西南、華南等區(qū)域雅居樂項(xiàng)目相繼加入大幅降價(jià)的行列。
這一點(diǎn)在數(shù)據(jù)上也得到了印證，雅居樂今年1~3月的銷售均價(jià)逐月下降，分別為12917元/平方米、11538元/平方米，10566元/平方米，4月則進(jìn)一步下降到9583元/平方米，跌破了萬元大關(guān)。
然而，盡管雅居樂地產(chǎn)降價(jià)自救，但是在一些投行眼中，雅居樂地產(chǎn)的前景仍然不被看好。摩根大通認(rèn)為，過去15個(gè)月雅居樂所補(bǔ)充的土地儲(chǔ)備，大部分均位于供應(yīng)過剩的城市，相信會(huì)進(jìn)一步受市場(chǎng)氣氛轉(zhuǎn)差的影響，將使得去化率受壓?；ㄆ煦y行表示，去年雅居樂進(jìn)入了無錫、南通等城市，而這些城市的其他主要發(fā)展商正謀劃退出。
