在經(jīng)歷4月和9月新政調(diào)控，東莞市場高端住宅物業(yè)成交受影響較小。10月之后，中信御園、萬科麓湖入市，銷售成績頗佳，位于觀瀾湖高爾夫東莞球會(huì)邊的御林山別墅進(jìn)入收客期，松山湖錦繡山河新一期別墅預(yù)期亦將于2011年年初啟動(dòng)入市。
高端住宅
臨近年終，東莞頂級別墅似乎進(jìn)入了一個(gè)扎堆入市的時(shí)機(jī)。而從市場反應(yīng)來看，以獨(dú)棟為主的高端別墅受到了市場相當(dāng)?shù)淖放酢?/p>
扎堆入市
中信御園的銷售啟動(dòng)顯得十分低調(diào)，不少從業(yè)者是在網(wǎng)上成交數(shù)據(jù)公布之后，才發(fā)現(xiàn)中信御園已經(jīng)啟動(dòng)了銷售。而中信御園的成交顯得相當(dāng)火爆，僅半個(gè)月的 時(shí)間，便已成交20套。從東莞市房產(chǎn)管理局公眾信息網(wǎng)上公布的可售數(shù)據(jù)來看，該項(xiàng)目還有約60套可售單位，均為670~800余平方米的獨(dú)棟別墅
無獨(dú)有偶，9月下旬入市的萬科麓湖別墅首批推出的獨(dú)棟與雙拼別墅入市后即受到市場的較高關(guān)注度，在銷售看好情況之下，近期有消息稱，項(xiàng)目11月將加推，加推戶型分別是248平方米、430平方米、480平方米的“溪谷”樓王組團(tuán)共30套。
由觀瀾湖地產(chǎn)開發(fā)的，位于觀瀾湖高爾夫東莞球會(huì)邊的御林山別墅，在開放樣板房之后，也進(jìn)入了誠意登記時(shí)期。雖然該項(xiàng)目為300余平方米的聯(lián)排別墅，但擁有無敵山景與近距離高爾夫景觀，超大景觀花園，每戶均擁有私家泳池的設(shè)置，使御林山毋庸置疑亦躋身頂級別墅行列。
而記者近日從光大地產(chǎn)獲悉的消息，松山湖錦繡山河預(yù)期于2011年1月推出新一批獨(dú)棟別墅產(chǎn)品，面積約在400~500平方米，總貨量僅有60余套。
據(jù)了解，從近三年東莞獨(dú)棟別墅的供應(yīng)量來看，平均每年獨(dú)棟別墅供應(yīng)套數(shù)為550套左右，呈逐年減少的態(tài)勢。據(jù)東莞中原和合富地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2008年東莞獨(dú)棟別墅全年供應(yīng)量僅為207套，同比大幅減少七成；但2009年隨著樓市的好轉(zhuǎn)，君山花園、御泉山等獨(dú)棟新貨迅速補(bǔ)充市場并熱銷，使去年全年的獨(dú)棟別墅銷售量暴增到460套。然而隨著去年庫存的消化，獨(dú)棟別墅依然是越來越稀缺，目前城區(qū)銷售主要就以中端類別墅為主。如近期市場出現(xiàn)的高 端頂級別墅較為集中入市的局面是今年以來少見的局面。有行內(nèi)人士表示，并不是獨(dú)棟別墅，就一定能稱得上是頂級別墅，作為頂級別墅，地理位置、環(huán)境、物業(yè)本 身的設(shè)計(jì)等條件一樣都不能缺，缺了一樣都稱不上是頂級。從這個(gè)角度而言，近期高端別墅產(chǎn)品的扎堆入市，就更顯難得。
總價(jià)在2500萬元~3000萬元之間
據(jù)了解，近期入市頂級別墅售價(jià)不菲，300~400平方米面積段的別墅單位總價(jià)約在1000萬元~1500萬元之間，600平方米以上面積段的別墅單位總價(jià)則大多在2500萬元~3000萬元之間。
“發(fā)展商的定價(jià)相對來講還是比較保守的，頂級別墅總價(jià)控制在3000萬元以下，大部分東莞高端置業(yè)者還是能接受的。
”有地產(chǎn)研究人士向記者分析表示，從市場情況來看，近兩年東莞市場發(fā)售的頂級別墅總價(jià)多達(dá)到了2500萬元~3000萬元，而銷售情況依然看好，這說明市 場對這個(gè)總價(jià)有一定接受度。但新政頻頻發(fā)布對發(fā)展商與置業(yè)者心理或多或少還是會(huì)有一些影響，因而發(fā)展商在對近期入市新品的定價(jià)方面延續(xù)了前兩年的價(jià)格路 線，沒有出現(xiàn)太大突破，顯得相對保守。
雖然相對而言發(fā)展商的定價(jià)顯得相對保守，但由于新政之后，大部分別墅置業(yè)者購買單位時(shí)至少需要支付五成以上首期，這樣的總價(jià)對購買者的現(xiàn)金要求無疑 較高?？v然價(jià)格不菲，但市場對這一類產(chǎn)品的追捧度依然居高不下。據(jù)了解，中信御園在短時(shí)間內(nèi)簽約達(dá)到20套，其他幾個(gè)項(xiàng)目在售的獨(dú)棟別墅一直以來也銷售平 穩(wěn)，市場興趣度較高。
購買者以自住為主
“臨近年終時(shí)是別墅銷售的較好時(shí)機(jī)。”有地產(chǎn)研究人士對記者分析表示，年末到春節(jié)后的一段時(shí)間，是別墅上市的好時(shí)機(jī)，因?yàn)檫@一段時(shí)期企業(yè)主資金回 籠，手頭上資金最寬裕的時(shí)候，因而別墅購買的沖動(dòng)和意愿比較強(qiáng)。從市場反饋來看，近期購買頂級別墅的也確實(shí)多為企業(yè)主，雖然有物業(yè)，但購買頂級別墅的目的 依然是以自住為主。由于別墅置業(yè)通常是終極置業(yè)，這部分置業(yè)群體不會(huì)貪便宜，但會(huì)很挑剔，需要資源、物業(yè)管理、產(chǎn)品、花園、朝向等多方面的優(yōu)勢結(jié)合，才會(huì) 選擇購買，相較之下，集合多種優(yōu)勢資源的頂級別墅比中端別墅反而更容易吸引他們的目光。
另一方面，雖然新政控制了別墅產(chǎn)品的可貸款額度，但在目前市場通脹預(yù)期較高，而投資渠道狹窄的局面下，相當(dāng)一部分高端置業(yè)者依然愿意選擇進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn) 投資。此外，廣深兩地限購令的發(fā)布，使部分深圳投資客開始把眼光投向東莞，來東莞置業(yè)現(xiàn)象增多，這也致使近期東莞高端住宅成交量明顯增加。由于別墅的稀缺 屬性，決定了其屬于“賣一套少一套”的產(chǎn)品類型，其保值增值性質(zhì)一直為廣大投資客看好。而2010年以來東莞的別墅供應(yīng)一直處于偏緊狀態(tài)，因此市場上累積 的別墅需求相當(dāng)可觀，基本上市場上的別墅產(chǎn)品是推一批火一批。因此只要產(chǎn)品品質(zhì)過硬，別墅的出貨還是相當(dāng)樂觀的。
中信御園
中信御園項(xiàng)目坐落在迎賓路上、黃旗山下、背靠市政公園、距離東城政府不足1公里的東莞傳統(tǒng)富人區(qū)。 項(xiàng)目總占地約14萬平方米，總建筑面積約 7.88萬平方米，建筑容積率0.57, 建筑密度23.25%，綠化率約45.12%。
共155套獨(dú)棟別墅，戶型面積約670～900平方米。戶型設(shè)計(jì)注重分析人類生活行為方式的需求及尺度空間，并將景觀滲透至戶內(nèi)功能區(qū)，體現(xiàn)日常行 為消費(fèi)景觀的設(shè)計(jì)理念，同時(shí)結(jié)合新一代鄰里關(guān)系的設(shè)計(jì)思想，創(chuàng)造出具有豐富生活情調(diào)的前庭后院，滿足不同居住需求。別墅采用南加州西班牙風(fēng)格建筑，創(chuàng)新雙 首層設(shè)計(jì)、對稱十字廳、私家花園、前庭后院、雙露臺(tái)、獨(dú)立車庫、觀景陽臺(tái)、超10米挑高客廳等。
松山湖錦繡山河
錦繡山河商住小區(qū)坐落于風(fēng)景秀麗、景色怡人的松山湖新城核心地段，東臨碧波萬頃的松山湖，西依翠綠的生態(tài)園林。小區(qū)以“生態(tài)、環(huán)保、文化、科技”為 宗旨，以清新自然的風(fēng)格規(guī)劃，將住宅自然散落在山水與綠野之中，疏朗有致，體現(xiàn)人、住宅、自然環(huán)境的融合與協(xié)調(diào)，是一個(gè)融山、水、園為一體的高尚商住區(qū)。 錦繡山河是松山湖首個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，小區(qū)園林設(shè)計(jì)為北美現(xiàn)代自然園林風(fēng)格，尊重自然景觀，建筑物，綠色植被，園林小品，自然山水和諧呼應(yīng)，錯(cuò)落有致，與 周邊自然環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一，整體營造出自然、生態(tài)、人文的現(xiàn)代化人居環(huán)境。
觀瀾湖·御林山
御林山僅35棟，坐落于全球最大高爾夫會(huì)所——觀瀾湖東莞會(huì)所之側(cè)。本次主推313平方米的半山高爾夫府邸，為聯(lián)排TOWN-HOUSE設(shè)計(jì)，位于半山之上，前觀高爾夫球場，背倚26.5平方公里國家森林公園。
御林山313平方米半山TOWN-HOUSE整個(gè)地塊傲居半山之上，三層景觀疊院戶戶擁有超大景觀花園，每戶可配置獨(dú)立私家泳池、尊貴入戶電梯等硬 件。御林山是觀瀾湖第一個(gè)半山別墅，集山居與高爾夫球場的雙重價(jià)值于一體。真正雙首層陽光別墅，地下室推開門就是花園和高爾夫球場。
投資渠道道窄助推別墅成交
2010年樓市調(diào)控新政的頻繁出臺(tái)，大部分政策指向投資者。第三套房停貸，房產(chǎn)稅醞釀開征，限制異地購房等等，無疑會(huì)使流向樓市的投資熱錢出現(xiàn)無處 著力的局面。然而，通脹的預(yù)期，使熱錢依然要尋找出路和方向。近一個(gè)月以來頂級別墅的受寵，都表明大多數(shù)頂級富豪的資金，依然愿意投向不動(dòng)產(chǎn)。
實(shí)際上，10月本報(bào)所做的一項(xiàng)問卷調(diào)查就表明，目前東莞，甚至是中國的投資渠道依然相對狹窄，當(dāng)住宅投資受限之后，不少受訪者依然選擇不動(dòng)產(chǎn)投資。 而當(dāng)時(shí)的受訪情況還表明，除了不動(dòng)產(chǎn)、股市、實(shí)業(yè)投資之外，大多數(shù)頂端群體似乎也并沒有特別好的投資渠道。有行內(nèi)人士分析表示，正是因?yàn)橥顿Y渠道窄，才使 房地產(chǎn)成為一種主要的投資渠道，使現(xiàn)階段房子的投資屬性遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了居住屬性。
這也事出有因，在大多數(shù)置業(yè)者的觀念里，認(rèn)為豪宅產(chǎn)品雖然投入較高，但由于豪宅產(chǎn)品大多占有不可復(fù)制的稀缺自然資源或稀缺城市資源，其抗跌能力與保 值升值能力更強(qiáng)，因而在投資中往往樂意選擇高端物業(yè)產(chǎn)品。特別是獨(dú)棟別墅，在政府屢次發(fā)布“限別令”之后，賣一棟少一棟的稀缺性，使其保值增值能力更受到 高端置業(yè)者的推崇。由于高端置業(yè)者的情有獨(dú)鐘，也確實(shí)助推著真正擁有稀缺資源，良好品質(zhì)的頂端別墅產(chǎn)品價(jià)值一直攀升。正如采訪中一發(fā)展商的相關(guān)負(fù)責(zé)人所 說：“有錢人越來越多，獨(dú)棟別墅卻越來越少，未來的價(jià)值發(fā)展空間想不提升都難。”
這似乎形成了一個(gè)良性循環(huán)，也一再論證著豪宅產(chǎn)品的價(jià)值論。幸好，頂級別墅投資大多時(shí)候是長線的，甚至可能到最后是用來自住，價(jià)值的提升也只是一個(gè)數(shù)字的表現(xiàn)，這種投資行為不會(huì)造成市場的投機(jī)過熱與不穩(wěn)定。
