財(cái)富有很多種體現(xiàn)形式，但財(cái)富的優(yōu)劣并不是一成不變。在資本市場(chǎng)，幾乎每一個(gè)資產(chǎn)都難免于周期性走勢(shì)，有的是幾十年，有的是一年，有的僅僅是一周、一天。投資者如何選擇那些可以長(zhǎng)期持有，并期待能夠產(chǎn)生升值大周期的資產(chǎn)來(lái)做財(cái)富配置，就需要極大的勇氣和更多理智、淡定的思考。
2007年中國(guó)股票市場(chǎng)暴漲，除了一些投資者高喊能夠沖上一萬(wàn)點(diǎn)之外，更多的人開始擔(dān)心這種暴漲不可持續(xù)。拋開制度等根本問題，任何體現(xiàn)在價(jià)格上的暴漲暴跌都離不開一個(gè)最基本的經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)，即供需失衡。
2007年，中國(guó)股票市場(chǎng)投資者人數(shù)和入市資金均階段性暴增，而股票供給并未顯著增多。2007年最高的時(shí)候，股票日開戶數(shù)量超過40萬(wàn)，僅前五月的開戶數(shù)量就達(dá)到了2000萬(wàn)戶，是2006年全年開戶數(shù)量的4倍。2007年12月，滬深兩市總市值達(dá)到30多萬(wàn)億元，短短2年時(shí)間增長(zhǎng)了10倍。
在暴漲所致的風(fēng)險(xiǎn)開始加劇的情況下，國(guó)家開始吸納關(guān)于股市供給不足導(dǎo)致其暴漲等分析和建議，開始增大上市力度。2007年末兩市共有上市公司1550家，截至目前，兩市上市公司已達(dá)2400家。上市公司的成倍增多并沒有增加中國(guó)股市的市值，目前市值還不足2007年頂峰時(shí)期的1/2。
供給讓中國(guó)股票市場(chǎng)冷卻了下來(lái)，也嚴(yán)重透支了投資者的意愿和財(cái)力。毫不夸張的說(shuō)，如果按照中國(guó)人目前積累財(cái)富以及增加股票資產(chǎn)配置的能力，要消化當(dāng)前中國(guó)股票市場(chǎng)的這種存量供給和新增供給，可能需要超過十年的時(shí)間。而市場(chǎng)并沒有就此放棄一個(gè)扭曲的期待，認(rèn)為就算供給增大，好的公司股票依然可以獨(dú)樹一幟。但事實(shí)是，四年多來(lái)，諸多的藍(lán)籌股并未出現(xiàn)起色，其涌入資金至今疲弱不堪，其價(jià)格也普遍低迷。
我之所以要說(shuō)中國(guó)股票市場(chǎng)這點(diǎn)事兒，是因?yàn)橹幌敫嬖V投資者一個(gè)非常簡(jiǎn)單的道理，任何資產(chǎn)價(jià)格都可以用供需調(diào)節(jié)，尤其是在股票這種增大供給方面沒有什么難度的市場(chǎng)，效果會(huì)非常顯著。
再說(shuō)到中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，其節(jié)奏跟股票市場(chǎng)是差不多的。自房地產(chǎn)市場(chǎng)開放以來(lái)，由于其市場(chǎng)流動(dòng)性不如股票市場(chǎng)那么快，再加上供給速度受限，導(dǎo)致其節(jié)奏總是比股票市場(chǎng)慢半拍，房地產(chǎn)市場(chǎng)真正的大漲其實(shí)是從2008年—2011年。
當(dāng)然，就像2007年的股票市場(chǎng)一樣，目前對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的看法也分為兩派，一派認(rèn)為中國(guó)土地有限，房子供給會(huì)長(zhǎng)期受限，價(jià)格會(huì)繼續(xù)上漲。另一派認(rèn)為中國(guó)房子因限購(gòu)等需求受限，價(jià)格會(huì)走低。其實(shí)兩者都沒有搞清楚房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求到底處在何種程度。我重點(diǎn)要反駁的是，認(rèn)為中國(guó)土地有限，房子供給長(zhǎng)期跟不上這種說(shuō)法，它跟2009年說(shuō)股票市場(chǎng)供給跟不上，需求量無(wú)限大一樣愚蠢。
房子不是蘿卜白菜，一套房子可以住幾十年，一次性供給非常關(guān)鍵，周期性供給影響不大。所以說(shuō)不管美國(guó)、日本等房地產(chǎn)發(fā)展了多少年，其集中供給量是關(guān)鍵點(diǎn)，中國(guó)這十多年來(lái)所生產(chǎn)的人均房屋面積不亞于他們一百年的產(chǎn)量。面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的問題，千萬(wàn)不要拿“我們發(fā)展時(shí)間較短、還是黃金期”等蒙騙市場(chǎng)。
德國(guó)房?jī)r(jià)十年不漲，但德國(guó)經(jīng)濟(jì)并沒有因此而競(jìng)爭(zhēng)力下降?？v觀日本房地產(chǎn)泡沫導(dǎo)致的衰退、美國(guó)房地產(chǎn)泡沫導(dǎo)致的次貸危機(jī)，企圖用房地產(chǎn)市場(chǎng)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的方式都釀成了不可挽回的損失，中國(guó)還沒有意識(shí)到這個(gè)問題，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)比貨幣政策更具有毒品效應(yīng)。
限購(gòu)可以抑制一部分需求，但限購(gòu)并不會(huì)讓市場(chǎng)停止房地產(chǎn)建設(shè)的步伐。截至去年10月，新出讓土地住宅用地16.5萬(wàn)公頃，未竣工的房地產(chǎn)用地45.5萬(wàn)公頃，其中住宅用地35.5萬(wàn)公頃。住宅用地二者合計(jì)52萬(wàn)公頃，即52億平米，以容積率1.5計(jì)算，是78億平米，加上存量，接近100億平米的供應(yīng)潛力。城鎮(zhèn)人口人均接近20平米，這還不算今年以及今后的住宅土地供給。要知道，2008年中國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部就表示，按戶籍人口計(jì)算，中國(guó)城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積達(dá)到28平方米左右。
不難預(yù)計(jì)，兩年之后，中國(guó)城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積將達(dá)到50平米。日本發(fā)展了這么多年，人均也就16平米，歐洲諸多人口稀少的發(fā)達(dá)國(guó)家人均住宅面積也不過40平米。
關(guān)于誰(shuí)來(lái)支撐中國(guó)房?jī)r(jià)的問題，都是經(jīng)不起推敲的。在二三線城市，新增就業(yè)大部分靠政府投資拉動(dòng)，這部分就業(yè)基本上不可持續(xù)。隨著地方債務(wù)問題日益凸顯，赤字引發(fā)的全國(guó)性財(cái)政問題將得到重視，這種情況下政府將減弱其投資意愿。政府投資的下降將導(dǎo)致城鎮(zhèn)化的減速，因?yàn)楦嗟拿癖娺M(jìn)城就意味著失業(yè)。
自2008年因四萬(wàn)億引發(fā)的通脹問題深深的撞擊了中國(guó)經(jīng)濟(jì)之后，目前國(guó)家不得不削減投資意愿，降低貨幣刺激力度，不得不將GDP增速預(yù)期降至7.5%。事實(shí)上用投資拉動(dòng)就業(yè)和經(jīng)濟(jì)的頂峰時(shí)期已經(jīng)過去，城市新增就業(yè)人口消化現(xiàn)有住房供給的能力也開始下降。溫州、海口等房市的大幅下跌不是中國(guó)的全部，但是一個(gè)開始。如果像2002年至2010年那樣，大批的就業(yè)人口依然會(huì)涌上溫州，溫州目前的房屋供給依然是滿足不了其需求的。這說(shuō)明中國(guó)最繁榮的就業(yè)所在地也已經(jīng)呈現(xiàn)出了疲弱轉(zhuǎn)軌跡象，更何況其他地方。
我一點(diǎn)都不相信，一個(gè)不能擴(kuò)大就業(yè)的城市其房?jī)r(jià)能持續(xù)逆勢(shì)走高。
房地產(chǎn)市場(chǎng)因供給無(wú)限增大而制造的拐點(diǎn)依然要滯后于流動(dòng)性較強(qiáng)的股市市場(chǎng)，在股票市場(chǎng)供需拐點(diǎn)出現(xiàn)三年之后，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需拐點(diǎn)才緩緩出現(xiàn)。請(qǐng)問，誰(shuí)現(xiàn)在還相信買房要排隊(duì)的鬼話（全國(guó)大部分城市是不限購(gòu)的）？這就像中國(guó)民眾曾排隊(duì)買股票、買基金一樣，排隊(duì)買房的歷史已成昨天中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展史上最為瘋狂的回憶。供需拐點(diǎn)的出現(xiàn)正是價(jià)格出現(xiàn)拐點(diǎn)的前兆。
